现在，一个懂得自我保护的消费者，熟知这样一条原则：买了劣质商品，或者受到商家欺诈而买了不称心的东西，理所当然可以要求退货，甚至退一赔一。不过，如果这样的“商品”是房子呢？
今年6月1日起，有关商品房买卖合同纠纷案件的新的司法解释将正式实施，它的公布者、最高人民法院明确指出，对房地产开发企业严重违反诚信原则、欺诈等行为，可以适用“退一赔一”的惩罚性赔偿原则。
新实施的司法解释中还有其他一些保护买房者的条款，本报特邀上海市郑传本律师事务所陈渊律师，对这些条款逐一解读。
售楼广告可视为合同吗？
有关条款：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
案例设计：某期房在开盘前号称“江景豪宅”，楼书用大开面纸做成，精美绝伦，“憾人心魄”，并在报纸上刊出大量广告，明确承诺“3楼以上间间房屋看得见黄浦江”。对亲水住宅独钟的J先生听信房产商的鼓吹，开盘第一天就签下一套6楼的3室2厅。
等到交房时，J先生傻了眼，在他那幢楼的正前方间隔不远处，竖起了一幢商用楼，他从阳台伸出脑袋左看右看，只能看到灰蒙蒙的建筑，怎么也不见黄浦江。找房产商交涉，对方两手一摊：“那幢楼又不是我们造的，关我何事？”J先生就是冲着售楼广告上的“黄浦江”来买楼的，他想房产商在开发楼盘时肯定知道商用楼的规划，却故意隐瞒，导致他住的6楼房间根本看不到江景。愤怒至极，J先生把房产商告上法庭，索赔损失。
律师点评：售楼广告上的“3楼以上间间房屋看得见黄浦江”，符合条款中的“说明和允诺具体确定”，可以视为合同要约，尽管它未写入售楼合同，但房产商仍然要担负违约责任，对J先生实施赔偿。赔偿尺度可参照合同约定，如没有约定，要看具体造成多少损失。
房产商的广告往往有很多名不符实、“摆摆噱头”的内容。如果买房者确实很看重广告上的某项承诺，一个较为保险的做法是，要求房产商把这项承诺写进购房合同，如果房产商坚持不肯，那可要当心了。
面积“缩水”该退多少钱？
有关条款：出卖人交付使用的房屋，套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
案例设计：甲、乙、丙、丁各买一套期房，合同上写着房屋面积100平方米，每平方米4000元。交房时，甲房的实测面积为103平方米，按照规定，他将补交房款1.2万元；乙房实测面积为106平方米，他只需补交房款1.2万元，另外多出来的3平方算是房产商“送”的；丙房的实测面积为97平方米，按规定，房产商须退还1.2万元房款和3平方的贷款利息；丁房的实测面积为94平方米，丁可以要求退房，如不退房，房产商须返还他3.6万元房款以及相关贷款利息。
律师点评：按照上海市现行地方法规，房屋实际面积大于合同约定面积的，如合同没有约定，多出的面积将全部奉送给买房者。如出现法律纠纷，究竟引用哪一条司法解释，将由法官视具体情况而定。
房屋质量差可否退房？
有关条款：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
案例设计：Y女士买下一套错层结构的房屋，还没住进去，就发现东墙有一条上下贯穿的裂缝，而且从1楼到6楼的每个房间的相同部位都有裂缝。Y女士不敢住进去，要求房产商退房。但房产商认为这只是“轻伤”，只答应维修，不肯退房。Y女士继续交涉，房产商态度稍微软了一些，表示可以补偿Y女士1万元损失，但一提到退房，便怎么也不肯再商量下去了。Y女士无可奈何，只好诉诸法律。
律师点评：房子出现严重裂缝、大面积渗水、天花板坍塌等情状应该视为“影响正常居住的严重质量问题”，买房者要求退房无可厚非。但在房价持续上升的形势下，即使退了房，买主也会蒙受不小的损失。比方说，Y女士买房子时花了40万，但一年后交房时发现裂缝，要求退房。这时，相同地段、相同类型、相同面积的房子已经涨到了50万。她要拿退房的钱再去买房，差价是不是也该由房产商来补偿呢？对于这样的问题，法律尚无明文规定。
哪些情况可退一赔一？
根据司法解释，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。
“一女两嫁”：商品房买卖合同订立后，房产商未告知买房者又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，房产商又将该房屋出卖给第三人。
“瞒天过海”：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
拖延办产证损失谁负？
有关条款：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
案例设计：J先生6月1日拿到新买房屋的钥匙，但迟迟没有拿到房产证。9月中旬，房产商突然通知他，国家推出新政策，从9月1日起，办理房产证的手续费比原来增加1倍。J先生认为是房产商的拖拉造成他要支付多余的手续费，遂把房产商告上法庭。
律师点评：房产商应该在90天的规定期限内为业主办妥房产证。如上例，房产商应该在9月1日前为J先生办好房产证。拖延了办理时间，房产商非但要承担增加的那部分手续费，而且应当向J先生支付违约金。如果合同没有约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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